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承租人拒交租金 出租人不能坐等租期届满

2014-10-14 10:40:43 作者: 陈立烽 范文祥 来源: 闽西日报 分享到:
出租人张某与承租人李某签订租赁合同,张某将其房屋租给李某,约定:租期从2011年6月1日至2013年6月1日止;租金每三个月交一次,每月租金3300元,首月预交;一方解除合同需提前三个月通知对方;等等。2012年12月,李某未依约交纳2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金9900元及水电费,张某采取停水停电措施,李某仍未交租,张某遂将门锁更换,此后,双方均未使用租赁房屋。租期届满后,张某起诉要求李某支付2012年12月1日至2013年6月1日的租金19800元及违约金等。法院经审理认为,双方当事人之间签订的租赁合同合法有效,在履行合同过程中李某未及时交纳2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金9900元,经张某催告后仍未交纳,已构成违约。根据合同约定,“一方中途需退回房屋,须在三个月前向对方提出并商得同意,在双方未同意之前不免除对方继续履行合同的义务。”张某要求李某支付2012年12月1日至2013年2月28日期间三个月的租金9900元,有合同依据和法律根据,予以支持。同时,李某还应向张某支付逾期付款违约金及垫付的水电费等。
 
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”自2013年3月1日起至2013年6月1日止的租金虽属出租人的可期待利益,但出租人在明知承租人已实际违约且以行为表明其可能不再履行合同的情况下,即使选择继续履行合同,也不应超过租赁合同中约定的合理期限。2013年3月1日后,张某在李某三个月未付租金、也未再使用租赁房屋的情况下,应当采取另行招租等措施努力防止损失进一步扩大,但张某只是消极坐等租期届满,未尽适当减损义务,而李某虽未继续租住也未将留在租住房屋内的物品及时清理搬离,双方对房屋空置造成的租金损失均有一定过错。因此,对于自2013年3月1日起至2013年6月1日止的租金损失9900元,法院判决由张某自行承担60%的损失即5940元,由李某承担40%的损失即3960元。
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